港龙中国2020年疯狂拿地未来现金流如何支持开发_地产新闻

首页 > 房产 > 地产新闻 > 港龙中国2020年疯狂拿地未来现金流如何支持开发

港龙中国2020年疯狂拿地未来现金流如何支持开发

本文来源：合肥楼市 发布时间：2021.11.13

2021年上半年，港龙中国实现收入48.59亿元，同比增184%；期内毛利11.38亿元，同比增73.52%。

2021年上半年，港龙中国实现收入48.59亿元，同比增184%；期内毛利11.38亿元，同比增73.52%。期内净利润5.3亿元，同比增41.12%。归属股东净利润1.56亿元。

报告期内，合约销售额约为人民币178.53亿元，总销售面积约148.84万平方米，同比增长分别为58%及65%。

截至报告期末，集团的土地储备约为1075万平方米。

2021年上半年，港龙中国共获得7宗土地，总地价为43.29亿元，但7宗土地中就有5宗权益占比低于50％。

资产负债率仍达83.01%

2021上半年，港龙中国地产来自银行及其他信托融资安排获得新借款45.72亿元。截至6月30日，港龙中国地产现金总额为64.89亿元，银行及其他借款总额约 87.25亿元，较截至2020年12月31日的86.42亿元增加1%。其中，约 38.97亿元于一年内偿还，约48.28亿元将于一年后偿还。此外，港龙中国地产的资产负债率达83.01%，这一数据在2018年年底、2019年年底、2020年年底分别为92.57%、92.78%、90.30%。

糟糕的负债率让港龙中国曾经被港交所拒之门外，2020年4月经历第一次招股书失效。

港龙中国地产在去年12月发行了一笔美元债，期限1年，发行规模1.50亿美元，按固定年利率13.5%计息。此外，在上市时，港龙中国地产获得融资净额16.12亿港元。

2020年疯狂扩张

2020年7月15日，港龙中国在港股成功上市，港龙中国2020年在江苏、浙江、安徽、广东及四川购入21块地，合计471万平方米，总拿地金额211.5亿元，相当于2020年合约销售金额的六成。截至2020年年末，港龙中国总土储面积相比2020年上半年末增加了一倍。特别是上市后的4个月时间里，港龙拿地8块，陆续在江苏、四城、安徽、广东落子，耗资共计84.57亿元。刚上市获得融资，便快速开启抢地模式。

其中不乏地王项目

2020年8月17日，在经过3小时、97轮激烈竞拍后，港龙中国拿下了金华义乌一宗商住用地，溢价率31.71%，当地廿三里板块的楼面价首度破万，达到10673元/平方米。板块内在售的宝龙红星天铂、联利东望文华等项目的成交楼面价均只有6000多元/平方米，港龙地块的成交楼面价较之前地块提高了约3971元/平方米。

2020年8月24日，经过107轮报价，港龙以93%的溢价率拍下江苏盐城东进路南、开放大道东侧地块，楼面价10740元/平方米，这是盐城今年首宗破万地块，也是楼面价历史第三高地块。

2020年10月21日，经过7小时、397轮的鏖战，港龙中国以溢价率77.14%竞得江苏省南通市如皋R2020097地块，起始价6300元/平方米，最终成交单价11160元/平方米，折合楼面价5073元/平方米，再一次刷新如皋城北板块的单价纪录。

2020年拿地过猛，2021年拿地速度明显减缓。

非控股权益占公司利润大头

值得注意的是，港龙中国地产上半年的归母净利润为1.57亿元，较去年同期的4.72亿元下降66.77%；非控股权益应占净利润则由去年同期-1.51亿元大幅上升295.80%至今年上半年的2.96亿元。不难发现，非控股权益拿走了港龙中国地产约65.43%的净利润。

“合作开发的项目增多，导致港龙中国地产的非控股权益不断增加，净利润也被非控股权益分食。

截至6月30日，港龙中国地产的非控股权益为53.69亿元，在总权益中占比60.14%。这一数据在2019年年底、2020年年底分别为4.10亿元、7.93亿元，占比为24.79%、17.67%。

港龙中国的合作开发始于2015年，彼时通过收购常州一项目公司40%的权益与碧桂园进行合作开发。尝到甜头后，港龙中国地产的管理层做出决定，“进一步探索与其他第三方业务合作伙伴(尤其是大型及知名房地产开发商)的合作机会”。2016年-2020年，港龙中国合作开发项目数量分别为6个、24个、35个、49个和72个。

未来主要压力

港龙中国土储项目，主要集中2020年拿地，这也意味着，未来一两年是集中开发期，其中不少地块是2020年上市不久，现金流宽裕时期拿的高溢价地块，这样未来在开发期现金流会面临很大压力，鉴于目前市场环境变化，未来2年销售端同样不乐观。

商业地产项目未来压力更大，商业地产多年不景气，租金价格难以上去，空置率高，投资需求少，交易成本高，在疫情防控常态化之下，商业地产出售和出租都会受很大影响。

拍卖风波

根据钱江晚报杭州房产消息，2021年5月25日上午10时正式开拍的杭州城东知名商业综合体项目港龙城1区1002室等房产，昨日忽然被临时撤回拍卖。而撤回拍卖的原因，是“被执行人公司进入破产程序”。

事实上，这不是港龙城第一次撤回拍卖。

港龙城紧邻地铁1号线与4号线的换乘站——彭埠站，是城东新城板块翘首以待的大型商业综合体项目。项目于2013年拿地，2015年开盘。

尽管港龙城早就结顶并完成了外立面等工程，却多年来迟迟开不了业，甚至一度沦为“菜地”。其无法开业的原因，在于港龙城开盘时商铺曾以分割产权方式进行售后返租。随后，项目资金短缺，开发商把已经销售出去但还未网签的商铺抵押给银行，导致无法给买了商铺的业主办理不动产权证，业主们纷纷起诉开发商，导致港龙城的部分房产（商铺）遭法院查封，所以也就一直无法开业。

去年6月，传出了“王府井接手港龙城”的消息。去年9月24日，北京王府井购物中心管理公司、中国房地产开发北京有限公司及港龙控股集团有限公司正式签约。

去年10月底，港龙城1区1002室等房产就曾经上线司法拍卖平台。拍卖标的物建筑面积20097.1㎡，评估价约6.5亿元，以约4.55亿元的价格起拍。该商铺原本归杭州港龙置业有限公司单独所有。

根据拍卖公告，2019年，杭州港龙置业有限公司与江苏建业建设集团有限公司在建设工程合同上发生了纠纷，据透露，港龙置业有限公司未支付江苏建业建设集团有限公司的工程款大概是5000万元。

不过去年港龙城拍卖前夕，拍卖公告被临时撤回。当时的撤回原因是：申请执行人及其它执行债权人撤回执行申请。彼时有知情人士表示，港龙城方面已与债权人达成和解协议。

股市表现

在2020年港股上市之后股价长期波动较小，成交量小，股价在在最近半年维持4.2港元/股到5港元/股震荡。但最近几天跌破了4.2元港元/股，跌破半年盘整区间，股价未来下行压力加大。一名控股股东及非执行董事吕永南已于2021年9月14日至21日期间，在公开市场以平均每股约4.164港元，总额约为6,542,000港元的价格购买公司合共1,571,000股普通股。股东增持过后，股价并未稳住跌势，反而继续下行。特别是在昨日，中国央行明确表示要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。在消息利多之下，今日（9月28日）A股，港股地产股纷纷大涨，港龙中国依旧下跌收盘。

这充分说明小地产股在港股缺乏流动性，也缺乏关注，无太大亮点。

目前港龙中国市值在66亿港元，市盈率在8倍左右。

责任编辑： 京小讯

阅读量： 3985